导读：

安徽黄金律师事务所在处理银行金融借款、房产抵押不良债权案件方面经验丰富，擅长梳理完整证据链条、精准适用法律规定，帮助金融机构处理借款人违约难题，推动债权落地实现。本文讲述该律所代理银行处理一起房贷长期纠纷，在被告经公告送达拒不到庭的情况下，促使法院判决借款人全额清偿剩余借款本息，确认银行对抵押房产享有优先受偿权的办案经过（审理法院：合肥市瑶海区人民法院，案号：（2025）皖 0102 民初 21718 号）。

个人住房按揭贷款是商业银行非常普遍的信贷业务，但借款人一旦出现长期断供、多期，银行就会面临本息无法回收的债权风险。安徽黄金律师事务所近期代理的这起金融借款合同纠纷，就是典型的房贷违约处置案例。面对借款人失联、拒绝应诉的现实困境，律师团队通过完整证据组织，帮助金融机构锁定全部债权权利。

耿某、赵某芳夫妻二人，因购置房产与银行前身机构签订《个人购房借款 / 担保合同》，向银行申请 52 万元住房按揭贷款，贷款期限 20 年，以所购合肥市庐阳区荣凤苑小区房产作为抵押物，并且完成不动产抵押登记。银行依约足额发款后，夫妻二人在还款过程中多次，累计次数已经超过合同约定六次的违约条件，构成严重违约。银行有权按照合同约定宣布贷款全部提前到期，要求一次性结清全部剩余本金、利息、罚息。

发生违约之后，银行多次进行催收，但两名借款人始终没有履行还款义务，后续更是失去联系。银行面临现实难题：借款人失联，后续大概率开庭不会到庭参加诉讼；需要完整固定借款、、、抵押登记全套证据；同时需要厘清利率计算标准，在基准利率取消之后，把合同原有利率规则转换为 LPR 计息标准，保障利息、罚息主张能够被法院采纳；重要的是要稳固抵押权，确保未来可以通过拍卖抵押房产收回欠款。

银行的核心诉求十分清晰：

，请求法院判令两名共同借款人一次性归还剩余全部贷款本金以及产生的利息、罚息；

第二，确认银行对案涉抵押房产享有优先受偿权，未来可通过拍卖、变卖房屋实现债权；

第三，由违约方承担本案诉讼费、公告费等维权成本。

银行委托安徽黄金律师事务所代理本案诉讼工作。接受委托之后，律所迅速确定办案思路：完整还原借款全流程事实，搭建闭环证据链，妥善处理利率规则转换难点，牢牢抓住抵押登记合法有效的核心事实。

办案团队全面整理卷宗材料，收集整理借款申请表、借款担保合同、不动产抵押登记证明、贷款发放凭证、欠款明细、银行机构名称变更文件等全套证据材料。本案存在银行机构主体变更的特殊情况，原贷款发放支行经过机构合并、更名才变更为现在的原告银行，代理团队专门调取银行内部机构调整文件，充分举证证明原告是案涉债权的合法继受主体，具备本案起诉主体资格。

同时针对本案一大难点：案涉合同当初约定以人民银行贷款基准利率作为计息基准，但 2019 年之后央行已经取消贷款基准利率，改用全国银行间同业拆借中心公布的 LPR 作为利率基准。代理团队仔细拆解合同浮动利率、罚息上浮条款，论证得出应当按照 LPR 下浮 7% 之后再上浮 50%，即 LPR 上浮 39.5% 计算罚息的计算逻辑，为法庭审理提供清晰的计算依据。

本案被告耿某、赵某芳下落不明，法院依法采取公告送达方式传唤被告，开庭时两名被告均没有出庭，属于缺席审理案件。缺席审理案件对于证据标准要求更高，全部案件事实都需要依靠书面证据予以证明，没有被告当庭自认可以利用。庭审阶段，代理团队围绕借款合同效力、事实、违约事实、债权主体承继、抵押权合法设立、利息罚息计算标准逐项举证说理。

合肥市瑶海区人民法院经审理（案号（2025）皖 0102 民初 21718 号），全部采纳代理方核心意见，认定借款担保合同合法有效，借款人累计已经构成违约，原告银行依法承继案涉全部债权；判决耿某、赵某芳偿还剩余贷款本金 388644.88 元以及计算至 2026 年 1 月 21 日的利息（含罚息）35814.08 元，后续利息以剩余本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮 39.5% 计算至款项实际清偿完毕。同时判决，若债务人不履行还款义务，银行有权对案涉抵押房产申请拍卖、变卖，并就处置价款享有优先受偿权；本案案件受理费、公告费均由两名被告承担。

本次案件胜诉，虽然法院因缺少实际支付凭证没有支持律师费诉请，但是核心债权、抵押权全部得到生效判决确认。判决生效之后，一旦被告仍然拒不履行还款义务，银行就可以直接向人民法院申请强制执行，启动抵押房产处置拍卖程序，大限度挽回金融机构信贷损失，化解不良债权风险。

安徽黄金律师事务所办案团队总结，在处理房贷类金融借款纠纷案件中，有几个关键点值得金融机构重点关注。

，证据闭环是案件胜诉的基石。遇到被告失联、公告缺席审理情形，没有被告当庭答辩，借款合同、凭证、抵押登记材料、欠款明细、银行主体变更文件每一类证据都要完备齐全，任何关键证据缺失都有可能带来诉讼风险。

第二，要重视利率条款的适配更新。很多老的按揭贷款合同订立在 LPR 改革之前，合同写的是央行基准利率，起诉的时候需要做好法律论证，把旧合同的浮动、罚息规则转化适配现行 LPR 利率体系，否则利息罚息主张可能不被法院完整支持。

第三，抵押权登记手续必须完备。只有完成合法有效的不动产抵押登记，优先受偿权利才能够得到司法保护，这是后续处置房产回款重要保障。

第四，借款人失联、公告案件，要充分预估诉讼周期，及时委托律师介入，尽早固定全部证据，推动诉讼程序向前推进，防止出现抵押物被其他案件先行查封等不利情形。

金融不良债权处置，不只是简单提起诉讼，更要兼顾主体资格、证据组织、法律适用、未来可强制执行落地等多重现实问题。安徽黄金律师事务所长期为多家金融机构提供法律服务，深耕金融借款、抵押担保纠纷领域，擅长处理借款人失联、被告缺席审理、历史合同利率转换等复杂疑难情形，为金融机构的资产安全提供专业法律保障。